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國內(nèi)倉儲物流發(fā)展迅速預(yù)計(jì)2022-2023年供需偏緊
1.現(xiàn)代倉儲物流為供應(yīng)鏈體系下的特殊工業(yè)地產(chǎn)
現(xiàn)代倉儲物流(物流地產(chǎn))是由美國普洛斯公司率先提出并實(shí)踐的，開始于上世紀(jì)80年代，至今為止已有30多年的歷史。2001年中國加入wto后，大量外資企業(yè)進(jìn)入中國。
提出“物流地產(chǎn)”概念的普洛斯于 2003 年進(jìn)入中國開始“圈地運(yùn)動(dòng)”，同時(shí)將倉儲物流設(shè)施的國際標(biāo)準(zhǔn)帶入國內(nèi)。目前倉儲物流在歐洲、美國、日韓、澳洲等發(fā)達(dá)國家發(fā)展較為迅速。
概括來說，現(xiàn)代倉儲物流是不僅僅局限于傳統(tǒng)意義上的“倉庫”，是在經(jīng)濟(jì)全球化與供應(yīng)鏈一體化背景下的倉儲，是在現(xiàn)代物流系統(tǒng)中以滿足供應(yīng)鏈上下游的需求為目的，在特定的有形或無形的場所、運(yùn)用現(xiàn)代技術(shù)對物品的進(jìn)出、庫存、分揀、包裝、配送及其信息進(jìn)行有效的計(jì)劃、執(zhí)行和控制的物流活動(dòng)。
現(xiàn)代倉儲物流依托基礎(chǔ)設(shè)施，屬于工業(yè)地產(chǎn)的范疇。從基礎(chǔ)設(shè)施來講而言，倉儲物流資產(chǎn)的形成包含選址、建設(shè)、出租等環(huán)節(jié)，最終實(shí)現(xiàn)物流與不動(dòng)產(chǎn)的結(jié)合。
因此倉儲物流屬于工業(yè)地產(chǎn)的范疇，具體設(shè)施包含物流園區(qū)、物流倉庫、配送中心、分撥中心等，并且大量集中于交通樞紐節(jié)點(diǎn)，通過集約化、規(guī)?；?、現(xiàn)代化的手段降低物流的綜合成本，提高運(yùn)營水平。
2.我國倉儲物流行業(yè)需求：宏觀層面保持平穩(wěn)，下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展持續(xù)帶動(dòng)
(1)宏觀層面保證倉儲物流總體需求平穩(wěn)發(fā)展
我國宏觀經(jīng)濟(jì)保證倉儲物流需求平穩(wěn)發(fā)展，且仍存在對高效物流的需求。2020年我國gdp超100萬億元(現(xiàn)價(jià))，同比增速約3%，年度增速從 2017 年起逐步下降。cmf報(bào)告預(yù)測2021 年中國 gdp 將達(dá)8.1%，預(yù)計(jì)物流產(chǎn)業(yè)的需求總量仍較為平穩(wěn)。
根據(jù)物流成本占gdp比重可見，中國物流綜合效率有所提升，但是相比于美國、日本以及全球水平，中國物流綜合效率仍偏低，存在對高效物流的需求。
從物流需求的三大環(huán)節(jié)原料、制造、流通來看，當(dāng)前增速下滑嚴(yán)重，但預(yù)計(jì)未來龐大的消費(fèi)市場仍將催生新的物流需求。原料和制造環(huán)節(jié)主要取決于工業(yè)生產(chǎn)，流通環(huán)節(jié)主要取決于消費(fèi)環(huán)節(jié)。
近年來工業(yè)增加值增速與社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速均呈持續(xù)放緩趨勢，尤其工業(yè)增加值增速于 2020 年回落至0%上下，社會(huì)消費(fèi)品零售額則于 2020 年處于負(fù)增長，可以判斷與之關(guān)聯(lián)的物流需求總量較為平穩(wěn)。仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)至 2030 年，社會(huì)消費(fèi)品零售總額將達(dá)到 112 萬億元。中國未來龐大的消費(fèi)市場仍將催生新的物流需求。
根據(jù)中國物流業(yè)景氣指數(shù)以及中國倉儲指數(shù)于 2021 年 3 月分別為54.9%和52.7%，分別較上月提升5.1和3.8個(gè)百分點(diǎn)，判斷物流行業(yè)后期發(fā)展形勢向好。lpi指數(shù)和中國倉儲指數(shù)均由中國物流與采購聯(lián)合會(huì)發(fā)布。
中國物流業(yè)景氣指數(shù)基本反映了我國物流業(yè)發(fā)展運(yùn)行的總體情況，主要由業(yè)務(wù)總量、新訂單、從業(yè)人員、庫存周轉(zhuǎn)次數(shù)等12個(gè)分項(xiàng)指數(shù)和一個(gè)合成指數(shù)構(gòu)成。
當(dāng) lpi 高于50%時(shí)，反映物流業(yè)經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張;低于50%，則反映物流業(yè)經(jīng)濟(jì)收縮。中國倉儲指數(shù)則是由期末庫存、新訂單、平均庫存周期次數(shù)和從業(yè)人員 4 個(gè)權(quán)重指數(shù)合成，反映倉儲行業(yè)經(jīng)營和國內(nèi)市場主要商品供求狀況與變化趨勢的指標(biāo)體系。
(2)下游行業(yè)驅(qū)動(dòng)物流倉儲需求
下游行業(yè)發(fā)展迅速，倉儲物流設(shè)施需求空間較大。倉儲物流的主要客戶包括電商企業(yè)、第三方物流企業(yè)、零售企業(yè)、制造業(yè)企業(yè)等。根據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)倉儲物流租賃面積占比顯示，電商企業(yè)、第三方物流企業(yè)、零售企業(yè)、制造業(yè)企業(yè)，分別占租賃面積 39%、36%、17%和 7%。
據(jù)此我們總結(jié)出中國現(xiàn)代物流設(shè)施需求持續(xù)景氣的核心驅(qū)動(dòng)因素：1.電商及其帶動(dòng)的快遞行業(yè);2. 消費(fèi)升級及零售連鎖化;3.第三方物流;4.“互聯(lián)網(wǎng)+”構(gòu)成長期利好。
電商及其帶動(dòng)的快遞行業(yè)：電商經(jīng)濟(jì)規(guī)?？焖僭鲩L帶動(dòng)倉儲物流行業(yè)發(fā)展。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，中國電子商務(wù)交易額于 2019 年達(dá)到 13 萬億元，同比增速約13%。
根據(jù)中國互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)信息中心的數(shù)據(jù)顯示，中國網(wǎng)絡(luò)購物交易額于2019年達(dá)到9.9萬億元，過去10年復(fù)合增長率約43.7%，過去5年復(fù)合增長率約28.8%。電商經(jīng)濟(jì)的壯大催生了快遞物流的全面崛起，而疫情催化下線上化消費(fèi)趨勢得到進(jìn)一步確認(rèn)，作為其中關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的倉儲物流亦迎來黃金發(fā)展時(shí)期。
零售：2020年消費(fèi)品零售額呈現(xiàn)負(fù)增長，限額以上企業(yè)零售占比低于50%，國內(nèi)零售連鎖化仍有上行空間。倉儲物流已成為影響連鎖零售企業(yè)成本和效率的核心競爭力之一，零售連鎖化將對高端倉儲帶來增量需求。
從國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的社會(huì)消費(fèi)品零售額來看，2020年交易額約為 34 萬億元，相比于2019年有所下滑，預(yù)計(jì)未來等待疫情逐步控制以及經(jīng)濟(jì)回溫后，對于倉儲物流的需求會(huì)進(jìn)一步加大。
對比來看，中國零售連鎖化程度顯著低于美國，即便是限額以上企業(yè)零售占比也低于50%，零售連鎖化未來仍有很大空間。另一方面，中小零售企業(yè)的物流模式較為傳統(tǒng)，主要依托老舊倉儲，未來伴隨零售連鎖化程度提高，高端倉儲的使用需求有望得到進(jìn)一步提升。
第三方物流：外包市場增長進(jìn)一步驅(qū)動(dòng)現(xiàn)代化物流倉儲發(fā)展。根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)物流術(shù)語，第三方物流是指獨(dú)立于供需雙方，為客戶提供專項(xiàng)或全面的物流系統(tǒng)設(shè)計(jì)或系統(tǒng)運(yùn)營的物流服務(wù)模式。第三方物流的本質(zhì)是企業(yè)將原來的自有物流進(jìn)行外包，即物流產(chǎn)業(yè)化程度提高。
較傳統(tǒng)的工商企業(yè)而言，專業(yè)化的物流企業(yè)對現(xiàn)代物流設(shè)施的需求存在明顯提升。2019年全國第三方物流收入達(dá)到約 1.4 萬億元，雖增速有所減緩，但過去 5年復(fù)合增速仍達(dá)7%左右。倉儲作為物流行業(yè)開展業(yè)務(wù)的重要節(jié)點(diǎn)，仍將受益物流行業(yè)整體的良好發(fā)展。
“互聯(lián)網(wǎng)+”構(gòu)成長期利好：互聯(lián)網(wǎng)的普及對傳統(tǒng)行業(yè)發(fā)起沖擊?；ヂ?lián)網(wǎng)技術(shù)的進(jìn)步推動(dòng)零售行業(yè)發(fā)現(xiàn)更多可能性和銷售渠道，零售行業(yè)也隨著電商的發(fā)展轉(zhuǎn)型而進(jìn)一步擴(kuò)張。
中國網(wǎng)民發(fā)展到2020年接近10億人，互聯(lián)網(wǎng)普及率達(dá)70%，“互聯(lián)網(wǎng)+”已成為國家戰(zhàn)略，正快速改造傳統(tǒng)行業(yè)業(yè)務(wù)模式。“互聯(lián)網(wǎng)+”背景下的現(xiàn)代制造業(yè)講究“柔性制造”而非傳統(tǒng)的批量生產(chǎn)模式，進(jìn)而加大對現(xiàn)代物流設(shè)施的需求。此外，零售業(yè) o2o也將對現(xiàn)代物流設(shè)施帶來增量需求。
3.我國倉儲物流行業(yè)供給：通用倉儲總量大，高標(biāo)倉供應(yīng)不足
我國通用倉儲總量大，但高標(biāo)倉較為緊缺，對比海外發(fā)達(dá)國家仍有較大發(fā)展空間。根據(jù)戴德梁行出具的《房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告》，截至2019年全國營業(yè)性通用倉庫總量達(dá) 10.9億平方米，人均倉儲面積約為0.76平方米，為美國的1/7，相差巨大。
中高標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施方面，2020年我國主要城市非自用中高標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施存量累計(jì)僅約7500萬平米，人均面積約0.05平米，而美國中高標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施總存量約為 3.7 億平米，折合人均面積達(dá)1.13平米。
相比之下，美國通用倉儲和高標(biāo)倉總量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過中國通用倉儲和高標(biāo)倉總量，且高標(biāo)倉占比較高，可見中國倉儲物流尤其高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施尚有較大發(fā)展空間。
倉儲物流固定投資額有所下滑，供給呈收緊趨勢。倉儲業(yè)固定投資額從2012年3120億增長到2019年6864億(2017年數(shù)據(jù)依據(jù)增速推算)，復(fù)合增長率達(dá)到10.4%。然而我們注意到，2015年后倉儲業(yè)投資額增速放緩，2017年后呈現(xiàn)持續(xù)的負(fù)增長。
同時(shí)，倉儲物流需求端增速也自 2015 年后逐漸呈現(xiàn)放緩甚至負(fù)增長的現(xiàn)象，總體來看，倉儲物流行業(yè)供應(yīng)與需求較為匹配。
土地獲取門檻提高，存量收購預(yù)計(jì)成為主要獲取途徑。用于建設(shè)高標(biāo)庫的土地性質(zhì)為工礦倉儲用地，包括工業(yè)用地、采礦用地以及倉儲用地。工礦倉儲供地面積可從側(cè)面反映倉儲用地近年來的增減情況。
根據(jù)國土資源部提供的工礦倉儲用地供應(yīng)面積數(shù)據(jù)，從2014 年后，我國工礦倉儲用地的供應(yīng)量逐年減少，供應(yīng)面積在每年13萬公頃左右，其中一線城市相較于其他城市供應(yīng)量更少，這從側(cè)面反映了政府倉儲物流的土地供應(yīng)趨于緊張，預(yù)計(jì)未來主流拿地方式是從二手土地市場交易獲得。
另一方面，因物流地產(chǎn)造價(jià)低、占地大、對地方產(chǎn)生的稅收和就業(yè)的帶動(dòng)也低于住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)，因此政府更傾向?qū)⑼恋赜米髌渌猛?，更加劇倉儲物流土地供應(yīng)的緊缺。
4.我國倉儲物流供需格局：近三年新增供給大于需求，預(yù)計(jì)2022-2023 年供不應(yīng)求
近三年新增供給大于需求，預(yù)計(jì)2022-2023年供不應(yīng)求。根據(jù)世邦魏理仕 2021 房地產(chǎn)市場展望報(bào)告，2020年全國19座城市整體供應(yīng)量約560萬平方米，同比增長32%;2019、2020 年倉儲物流新增供應(yīng)持續(xù)超過凈吸納量，后者可反應(yīng)市場新增需求(凈吸納量=新租面積+擴(kuò)增面積-退租面積)。
展望2021 年，世邦魏理仕預(yù)計(jì)市場將超預(yù)期復(fù)蘇，預(yù)測有約 700 萬平方米的新增供應(yīng)入市。
總體來看，近三年倉儲物流新增供給大于需求，導(dǎo)致空置率的上升;預(yù)測2022、2023年行業(yè)供需格局有望反轉(zhuǎn)，空置率預(yù)計(jì)將重新下行。
一線城市供需情況持續(xù)緊張。世邦魏理仕 2020 第三季度物流市場報(bào)告以及房地產(chǎn)市場報(bào)告顯示，一線城市物流倉儲市場空置率在 2015-2018 年總體處于較低水平，其中北京、上海、深圳在5%以下。
另一方面，一線城市租金水平呈現(xiàn)持續(xù)走高態(tài)勢，且疫情沖擊下不降反升，反映較強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，亦反映供需情況較為緊張的事實(shí)。
5.競爭格局：物流地產(chǎn)行業(yè)外資領(lǐng)跑，市場呈現(xiàn)“一超多強(qiáng)”的格局
國內(nèi)倉儲物流市場一家獨(dú)大，百家爭鳴。目前國內(nèi)倉儲物流市場仍處于普洛斯一家獨(dú)大的狀態(tài)，根據(jù)智研咨詢數(shù)據(jù)顯示，2019年物流地產(chǎn)市占率前四位分別